Co musíme vědět, než začneme stavět

Na co dávat pozor při koupi nemovitosti či parcely, abychom měli jistotu, že peníze vynakládáme účelně? Dobré rozhodnutí vyžaduje čas: Než připojíme podpis pod jakýkoli dokument, měli bychom získat dostatek informací!

Podstatné skutečnosti o nemovitosti nebo parcele získáme na katastru nemovitostí, na obecním či městském úřadě, u památkářů a v dalších institucích.

Rozhodnutí je na nás

Nejrychlejší je pořídit si nový, už postavený dům. Ovšem toto řešení je také nejdražší a ne každému vyhovuje. Proto mnoho z nás dává přednost koupi parcely, na které si postaví dům podle svého přání.

Zde cena záleží na tom, jak jsme šikovní a kolik věcí zvládneme udělat sami a kolik toho svěříme odborné firmě. Je pravda, že pokud si dům stavíme svépomocí, máme jistotu, že nás nikdo neošidí a že budou práce provedeny poctivě. 

Podobně na tom můžeme být i tehdy, když si koupíme parcelu se starší nemovitostí. Mnohdy je totiž na velmi atraktivním místě. Někdo ji kupuje, aby dům zboural a na jeho místě postavil nový, většina maujitelů však počítá s levnějším nákupem a s tím, že budou mít okamžitě kde bydlet. 

Případné rekonstrukce pak mohou provádět podle svých dalších finančních možností. Právě proto a také díky moderním technologiím bývají i mnohé rekreační objekty, statky, chalupy i zděné chaty přebudovávány k celoročnímu bydlení, a to zejména v okolí velkých měst, odkud lze dobře dojíždět za prací. 

Ať už se rozhodneme pro jakoukoli variantu, vždy si dopředu zjistíme, co se chystá v okolí a co po nás budou vyžadovat úřady.

než začneme stavětAutor: Archiv ireceptar.cz

Co nabízejí realitní kanceláře?

Koupit nemovitost bez prostředníka, nebo využít služeb realitní kanceláře? Pokud máme dostatek času a jsme ochotni obcházet různé instituce od katastru nemovitostí, přes obecní a stavební úřad a najmout právníka, který nám připraví a posoudí smlouvy, můžeme vše kolem koupě zařídit sami. Nebo to za nás může udělat zkušený realitní makléř, ale budou to pro nás výdaje navíc: Odměny realitních kanceláří představují 3–5 % z ceny nemovitosti. U domu za milion a půl činí poplatek 45 až 75 tisíc korun.

Co za tyto peníze můžeme požadovat?
„Hned při první schůzce by nám měl makléř podat základní informace o domu či o parcele, ale také ukázat aktuální list vlastnictví – výpis z katastru nemovitostí, který dosvědčí, že prodávající je opravdu vlastníkem a že je nemovitost skutečně na prodej. Měl by přinést snímek katastrální mapy s vyznačenou příjezdovou komunikací a písemnou smlouvu, že má od majitele zmocnění zprostředkovat obchod,“ říká makléř Jaroslav Jírek.

Zároveň bychom se měli zeptat na lokalitu, její minulost a budoucnost, sítě, občanskou vybavenost a další důležité okolnosti a makléř by měl věrohodně odpovědět. Dobrý makléř navíc zná realitní trh a ceny v dané lokalitě a umí odpovědět, za kolik se v okolí prodávají podobné byty, nebo kde by se dalo sehnat bydlení levněji.

Katastr určí vlastníka

Jestliže kupujeme nemovitost, měli bychom se podívat, zda je ten, kdo nám ji nabízí, skutečným vlastníkem. V současnosti lze zdarma na internetových stránkách katastru nemovitostí najít spoustu informací o majitelích i o budově či parcele samotné. Stačí zadat číslo popisné nebo číslo parcely a objeví se údaje, zda jde o objekt určený k bydlení, kdo ho vlastní, vztahuje–li se na něj ochrana nebo omezení vlastnického práva, tedy třeba zástava, exekuce a podobně.

katastr nemovitostíAutor: Archiv ireceptar.cz

Je třeba však počítat s tím, že údaje jsou aktuální k určitému datu. Mezitím už může na podatelně úřadu ležet třeba návrh na zástavu, která by mohla koupi ohrozit. Tomu se vyhneme, když původnímu majiteli nedáme peníze do ruky už při podpisu kupní smlouvy, ale uložíme je u třetí osoby – třeba do notářské zástavy. Prodávající tak ví, že potřebnou hotovost máme a že ho neošidíme, a my máme jistotu, že on finance dostane až tehdy, kdy na nás bude nemovitost zapsána v katastru a staneme se tak skutečnými vlastníky.

Územní plán napoví o budoucnosti

Územní plán obce bychom si měli vyžádat na obecním či místním úřadu. Jde totiž o studii, která stanoví, jak mohou být v budoucnu využívány jednotlivé části obce a lokality. Když si tedy kupujeme dům s výhledem do lesa, z plánu se dozvíme, zda se na stromy budeme koukat ještě za deset let, nebo nám před okny vyroste kolonie novostaveb. V územním plánu totiž musí být zaznamenáno, zda bude určitá parcela dále využívána jako zeleň, nebo jestli je určená k zástavbě.

„Z územního plánu lze dále zjistit, zda v lokalitě není vyloučená nástavba či přístavba na domech, jestli se objekt nenachází v památkové zóně, případně v ochranném pásmu památkové rezervace, zda se nenachází v ochranném pásmu dráhy, telekomunikačních zařízení a podobně,“ vyjmenovává Jana Königová, vedoucí Stavebního úřadu Městské části Praha 10, a doplňuje, že při koupi nového pozemku bychom si měli zjistit, zda je z hlediska územního plánu zastavitelný uvažovanou stavbou, jestli má napojení na komunikaci a k jakým inženýrským sítím bude možné budoucí dům připojit.

plán domuAutor: Archiv ireceptar.cz

„Ti, co kupují chatu a uvažují, že ji promění na dům k trvalému bydlení, si musí také zjistit, jaké jsou v oblasti elektrické rozvody. Může se totiž stát, že slabý jistič, který chatě vyhovuje, nebude stačit domu plnému elektrospotřebičů. A kvůli jednomu objektu rozvodné závody síť těžko posílí.  

Neměli bychom podceňovat ani maličkosti, třeba jak je to v zimě s odhrnováním sněhu na obecních komunikacích,“ přidává další rady Jaroslav Jírek.

Zajímáme se rovněž o příjezdovou cestu. Jestliže ji dům nemá (přitom důležitější než reálná je ta zapsaná v katastru), rozhodně si koupi rozmyslíme. Nenecháme se přesvědčit sousedem, že cesta, která tam nyní je, se sice nachází na jeho pozemku, ale on si ho nikdy neoplotí a cesta tam zůstane navždy. 

Než koupíme nemovitost

1. Ověříme na katastrálním úřadu, že dům či parcela opravdu patří prodávajícímu a nevztahují se na ni žádná omezení, tedy ani exekuce nebo zástava.
2. Zjistíme v územním plánu, jaký záměr má obec s lokalitou, kde se nemovitost nachází.
3. Zjistíme, zda se v okolí neplánuje silniční obchvat, dálnice nebo budování průmyslové zóny.
4. Zjistíme, jaká je v okolí občanská vybavenost, tedy zejména školy a obchody.
5. Ověříme na stavebním úřadu jeho požadavky, zejména zda lze dům rozšiřovat, jakou smí mít střechu apod.
6. Pokud je objekt v památkově chráněné zóně, konzultujeme své záměry s památkáři.
7. Ověříme, zda má pozemek přístup k inženýrským sítím.
8. Ověříme přístupové cesty k pozemku, zejména jsou–li zakresleny v katastrálních mapách.
9. Ověříme cenu – zda je cena konečná, nebo musíme platit navíc provize.
10. Zajistíme notářskou úschovu či třetí osobu, přes kterou předáme peníze; prodávající by je měl dostat až v okamžiku zápisu v katastru nemovitostí, kdy se stáváme vlastníky.

Pozor na památkáře

Pokud zjistíme, že je nemovitost v ochranném pásmu památkové péče, nebo má–li dům rejstříkové číslo, měli bychom zamířit na příslušný památkový úřad a zde své představy konzultovat. Až se staneme vlastníky domu, případná omezení nás pak nezaskočí.

památkový úřad může stavbu nebo rekonstrukci podstatně zkomplikovatAutor: Archiv ireceptar.cz

„Toto pravidlo lze použít vlastně u jakékoli stavby – máme–li představu o našem budoucím domově, o jeho velikosti, typu střechy a podobně, můžeme ještě před koupí starého domu nebo parcely tohle říct na stavebním úřadu. Buď nám záměr aspoň ústně schválí, nebo nás zavčas usměrní,“ radí Jaroslav Jírek.

A co obchvaty?

Velmi častým problémem nejen v lokalitách u velkých měst je budování silničních obchvatů a rozšiřování dálnic. V jejich blízkosti totiž nechce nikdo bydlet. Naštěstí se podobné stavby plánují na celá léta dopředu, takže není problém zjistit, zda se něco podobného nechystá v naší blízkosti. I to bychom měli najít v územním plánu.

obchvat může krásné bydlení proměnit v rušnou destinaciAutor: Archiv ireceptar.cz

Jak zjistit kvalitu

Kupujeme-li pouze pozemek, měly by nám stačit informace, zda má parcela odpovídající inženýrské sítě, tedy elektrickou, plynovou a vodovodní přípojku a kanalizaci, o něco více ověřování nás čeká, když na parcele stojí dům.

Daleko největší starosti budeme mít, jestliže se pustíme do novostavby. Očekáváme totiž, že v ní bude všechno perfektně fungovat.

Aby tomu tak bylo, musíme předejít všem rizikům – a k tomu poslouží správně napsaná smlouva. V ní je třeba dopodrobna všechno rozepsat, tedy i to, jaké úhly mají mít rohy stěn, jak silné a z jakých materiálů budou omítky, z čeho a jak má být položená podlaha a podobně.

Na začátku to sice bude dřina, ale jen tak získáme možnost případné nedostatky reklamovat a žádat jejich nápravu.

Na reklamaci máme dva roky

Přebírat nový dům, zrekonstruovanou koupelnu nebo kuchyni je vždy určitým náporem na nervy. Nadšení, že už konečně bydlíme, nám zaslepí oči a my přehlédneme závady a nedostatky, další se objeví při používání. Co s tím?

Při předávání bychom měli trvat na sepsání předávacího protokolu a dodavatel má povinnost se k němu do třiceti dnů vyjádřit. Přitom se rozlišují vady viditelné a skryté. Ty první musíme odhalit při přejímce bytu, později je reklamovat nelze, ty druhé, například netěsnící okna nebo nefunkční topení, však už ano.

předávací protokol obsahuje i energetickou třídu domuAutor: Archiv ireceptar.cz

Můžeme se odvolat na občanský zákoník, který stanoví, že prodejce poskytuje záruku dva roky.

Při podepisování jakékoli smlouvy je velmi důležité trvat na tom, aby byla uzavřena podle občanského, nikoli podle obchodního zákoníku. V druhém případě je totiž vše věcí dohody a prakticky nemáme nárok na nic, co není ve smlouvě napsáno.

Chyby, které nejsou vidět

Jiné obklady či nedodržení pravého úhlu poznáme sami, ale co se závadami, které nejsou vidět a pouhým okem je nepozná ani odborník; přitom dokážou nadělat nenapravitelné škody a bydlení prodražit? Jde například o

• špatně usazená okna,
• nekvalitně provedené izolace,
• špatně spočítanou nosnost a podobně.

Co s tím?

Pokud chceme mít jistotu, že přebíráme kvalitní dům, je možná lepší obětovat několik tisícikorun a povolat odborníka na diagnostiku staveb, protože má k dispozici potřebné přístroje, třeba termokameru nebo takzvaný Blower Door Test.

Termokamera funguje na principu infračerveného záření a měří povrchové teploty stavebních konstrukcí. Podle obrazu tepelného pole lze na obvodovém plášti domu odhalit místa, kde dochází k tepelným ztrátám vlivem tepelných mostů (ty nevznikají jen chybou stavebníků, ale také prostým opotřebováním).

snímek z termokameryAutor: Archiv ireceptar.cz

Termokamera navíc dokáže vyhledávat i stavební anomálie, jako jsou například dodatečná zazdění, různé přístavby, dutiny nebo místa se zvýšenou povrchovou vlhkostí. Služba stojí zhruba 3000 korun. Ovšem výsledek nemusí být stoprocentní.

Daleko účinnější je Blower Door Test. Jak funguje?

„K měření slouží aparatura, která se skládá z teleskopického rámu se vzduchotěsnou plachtou, která se spolu s ventilátory umístí do vstupních dveří, dále potom z tlakových čidel, která se umisťují jak do interiéru, tak ven, a samozřejmě z řídicí jednotky,“ popisuje Viktor Zweiner z Dekprojektu.

blower testAutor: Archiv ireceptar.cz

„Před měřením je třeba dokonale utěsnit všechny otvory, jako jsou třeba digestoř nebo větrák v koupelně, pak se spustí ventilátory, které do prostoru vhánějí nebo z něj odsávají vzduch tak, aby vznikl požadovaný tlakový rozdíl. Ten se buď udržuje, zvětšuje nebo zmenšuje. A na základě toho obsluha velmi přesně určí těsnost konstrukcí a navrhne, co dělat, pokud není něco v pořádku.“

Tato služba nás vyjde zhruba na 5000 Kč, ale zaplatíme ještě dopravu.
Proč je Blower Door Test lepší než měření termokamerou vysvětluje Viktor Zweiner: „Jednoduše si to lze představit na člověku, který stojí v zimě venku a má na sobě tlustý pletený svetr od babičky. Pokud venku nebude foukat, bude člověku teplo.

Ale již při mírnějším vánku pocítí chlad po těle, protože pletenina propustí proudící studený vzduch. Pro eliminaci tohoto jevu je třeba pletený svetr shora opatřit membránou, která neprofoukne a navíc je paropropustná. Obdobně to funguje také u staveb.“ 

Foto Viktor Zweiner