Stavba a rekonstrukce – převzetí díla, reklamace vad a záruční lhůty

Bydlení jako jedna ze základních lidských potřeb přispívá k naší pohodě. Než se však dočkáme svého domova a oné kýžené pohody, často se musíme probojovat nejrůznějšími reklamacemi při převzetí stavby. Naštěstí existují dohody dané smlouvou, záruční lhůty a možnosti nápravy vad. Ostražitost nejen při přebírání stavby je ale vždy rozhodně na místě. Nač máme při převzetí díla nárok?

Stavba jako dílo je považováno za provedené až tehdy, je-li dokončené a předané. Vy jako zadavatelé stavby a jeho majitelé dílo převzít musíte. Záleží však, zda jej převezmete s výhradami nebo bez výhrad. Co to v praxi znamená? 

Převzít stavbu s výhradami nebo bez výhrad?

Jestliže převezmete stavbu, čili dílo bez výhrad, může se vám to vymstít v případě, že budete reklamovat zjevné vady. Vaše reklamace nemusí proběhnout úspěšně. Důsledky převzetí se týkají zjevných vad, například jiné barvy obložení koupelny nebo záměny topného tělesa za jiný typ. Převezmete-li dílo bez výhrad s jiným typem topidla, dodavatel díla předpokládá, že jste i tak spokojeni. Co se týče skrytých vad, není možné je odhalit ihned. Zpočátku takové vady zjevné nebývají a projeví se až po nějaké době užívání. Ke skrytým vadám řadíme například vadný kotel, nevhodně zvolené lepidlo na obklady, které začaly opadávat, protékající střechu.  

Drobné vady nejsou důvodem k nepřevzetí stavby

Objednatel nemá právo stavbu nepřevzít kvůli drobným vadám. Nebrání-li vady užívání domu, ať už po funkční nebo estetické stránce, jsou považovány za vady za drobné. Může se jednat například o vadnou nebo chybějící roletu v okně. Povinnost opravit i drobné vady zůstává i tehdy platná. Jedinou výjimku tvoří situace, kdy si vše předem ve smlouvě upravíte. Jen tak nemusíte dům s drobnými vadami převzít. 

Jak je to se záruční lhůtou

Nový občanský zákoník platný od ledna 2014 stanovil, že na dílo či opravu zákonná záruka neexistuje. To ale nevylučuje, že byste se předem se zhotovitelem na nějaké záruce nemohli dohodnout. Jako zákazník máte svá práva i za těchto okolností. Za vadu díla se považuje i to, jestliže stavba neodpovídá smlouvě. Nebylo-li dodrženo to, co jste si ve smlouvě s dodavatelem dohodli, odpovídá zhotovitel za vadu, která nebyla od počátku sice zjevná, ale na věci se již vyskytovala. V případě staveb má zákazník možnost reklamovat až pět let od převzetí. Z mnoha hledisek se však doporučuje vytýkat vady ihned po jejich objevení. Má to vliv i na úspěch u případného soudního jednání týkajícího se vzniklých vad na stavbě.

Vada, která je podstatným porušením smlouvy   

Dojde-li na konkrétní požadavky, je třeba podle občanského zákoníku hledat oporu v konkrétní kupní smlouvě. V takovém případě je zásadní rozlišovat, zda se jedná o vadu, o níž, kdybyste věděli, smlouvu byste neuzavřeli (tj. podstatné porušení smlouvy) anebo o vady, jež nejsou zdaleka podstatným porušením smlouvy. Tyto dvě skupiny vad jsou rozlišovány nejen podle uzavření té které konkrétní smlouvy, ale i podle obvyklosti jejich výskytu.

Jaké mohou být vaše požadavky při výskytu vad

U vad, které jsou podstatným porušením smlouvy, můžete požadovat jak slevu, tak opravu nebo provedení náhradního díla, případně je možné odstoupit od smlouvy a požadovat vrácení peněz.

U vad nepodstatných máte menší počet možností. Jedná se pouze o nárok na opravu vady nebo o nárok na slevu.

Co když zkrachuje developer

Za vady na stavbě není zodpovědný pouze zhotovitel, tedy osoba, či společnost, s níž jste uzavřeli smlouvu. Za vady na stavbě jsou zodpovědní totiž i všichni subdodavatelé a společně s nimi i stavební dozor a správce stavební dokumentace. Na to je dobré myslet hlavně v případech, kdy developer zkrachuje. Pak máte možnost požadovat nápravu vad po výše uvedených subdodavatelích. Za zkrachovalého developera pak musí vady řešit ti, kteří stavbu reálně prováděli.